تويت
الرهن العقاري أو ما يُسمى «القرض التقليدي»، هو قرض يُمنح للراغبين في شراء منازل بشرط ألّا تمنحه أو تضمنه جهة حكومية، بل مؤسسات خاصة مثل البنوك أو مؤسسات الإقراض التعاونية أو الشركات المتخصصة في الرهن العقاري. مع وجود بعض الاستثناءات للقروض المضمونة من مؤسستين مكفولتين حكوميًا، هما الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري «فاني ماي»، والشركة الفيدرالية لقروض الرهن «فريدي ماك».
فهم الرهن العقاري
عادةً ما تكون الفائدة على الرهن العقاري ثابتة، بمعنى أن معدل الفائدة على القرض لا يتغير طوال فترة الاقتراض. ولأن القروض غير مضمونة حكوميًا، فإن متطلبات الحصول عليها أكثر صرامة.
ومع أن بعض المؤسسات، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية وإدارة المحاربين القدامى وخدمة الإسكان الريفي التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية، قادرة على ضمان القروض التي تقدمها البنوك، فإن هذه البرامج لديها الكثير من المتطلبات لكي يصبح المُقترض مؤهّلًا للاستفادة منها.
الفرق بين القرض التقليدي والقرض بضمان فريدي ماك أو فاني ماي
يخلط الناس خطأً بين هذين النوعين من القروض بسبب التشابه بينهما، إلا أنهما فئتان متمايزتان، فتأتي الشروط والأحكام المُتضمَّنة في القرض المضمون من فريدي ماك وفاني ماي متماشية مع معايير الإقراض في هاتين المؤسستين، ومن أهم هذه المعايير السقف الأعلى للاقتراض الذي تحدده سنويًا الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان.
حُدد سقف الاقتراض سنة 2020 مثلًا بما لا يتجاوز 510,400 دولار أمريكي في معظم أنحاء الولايات المتحدة.
تُعد جميع القروض المضمونة قروضًا تقليدية، في حين لا يكون العكس صحيحًا دائمًا. مثلًا، قد يندرج قرض كبير بقيمة 800 ألف دولار تحت تصنيف قرض تقليدي، لكنه لا يمكن أن يكون قرضًا مضمونًا كونه يتجاوز الحد المسموح به من فريدي ماك وفاني ماي.
سنة 2019 كانت 11.41% من الرهون العقارية على المنازل العائلية تضمنها إدارة الإسكان الفيدرالية. إن السوق الثانوية للرهن العقاري كبيرة ونشطة جدًا، وتُحوَّل معظم هذه الرهون إلى سندات رهن عقاري عابرة، وتُدخل إلى التداول في السوق الرهن العقاري الآجل إذ يُسند العديد منها لاحقًا فتتحوّل إلى سندات عقارية مضمونة.
ما آلية الحصول على رهن عقاري؟
منذ أزمة الرهن العقاري سنة 2007 شدَّد المقرضون متطلبات الاقتراض. فلم نعد نرى قروضًا تُعطى دون التحقق من المُقترض، أو قروضًا بلا دفعة أولى. ومع ذلك، بقيت المتطلبات الأساسية دون تغيير. إذ يُطلب من المُقترض تعبئة طلب رسمي -يُطلب منه عادةً دفع رسوم هذا الطلب- وتزويد المُقرِض بكل الوثائق المطلوبة ليُجري الأخير بحثًا موسعًا عن خلفية المقترض وتاريخه الائتماني، إضافةً إلى أهليته الائتمانية الحالية.
الوثائق المطلوبة
لا يُغطي القرض قيمة العقار بالكامل، ما يُحتِّم على المقترض تسديد دفعة مُقَدمة. إضافة إلى التيقّن من قدرة المُقترض على سداد أقساط القرض، يسعى المُقرض عبر الاستقصاء عن مُمتلكات المُقترض والتزاماته للتحقق من قدرته على سداد الدفعة المُقدمة وكم من الممكن أن تبلغ قيمتها، مع سداد المصاريف المُسبقة الأخرى، مثل رسوم إنشاء القرض أو رسوم الاكتتاب ورسوم الوسطاء ورسوم إتمام صفقة القرض، ويرفع كل ما سبق تكلفة الاقتراض بدرجة كبيرة.
من الوثائق المطلوبة:
1-إثبات الدخل:
مجموعة من الوثائق تتضمن مثلًا:
يجب على المقترض تقديم كشوف حساباته المصرفية وحسابات الاستثمار لإثبات قدرته على سداد الدفعة المقدمة ورسوم إتمام الصفقة، إضافةً إلى الكشف عن احتياطيه النقدي. ويحتاج أيضًا -حال تلقيه مساعدة مالية من قريب أو صديق له- إلى وثيقة تُثبت أن هذه المساعدة هِبة أو مِنحة وليست التزامًا واجب التسديد، وعادةً ما يطلب من المُقترض توثيق هذا الإثبات رسميًا.
3-إثبات الوضع الوظيفي:
يبحث المقرضون عن مُقترضين من ذوي التاريخ الوظيفي المُستقِر. لذلك لا يكتفي المقرض ببيان راتب المقترض، بل يتصل بصاحب العمل ليتيقن من أن المقترض لا يزال على رأس عمله ويتحقق من راتبه. وحال غيّر المقترض عمله حديثًا، فمن المحتمل أن يتصل المقرض بربِّ عمله السابق.
أما في حالة المقترض الذي يدير عمله الخاص، فهو في حاجة إلى تقديم مجموعة من الإثباتات الإضافية، تتعلق بدخله وحالة العمل الذي يديره.
4-وثائق أخرى:
يطلب المقرض نُسخًا من: رخصة القيادة أو الهوية الشخصية للمقترض، ويطلب منه رقم ضمانه الاجتماعي، وموافقة المقترض على الاطلاع على التقرير الائتماني الخاص به أيضًا.
أسعار الفائدة على الرهن العقاري التقليدي
عادةً ما تكون معدلات الفائدة على الرهن العقاري التقليدي أعلى من مثيلاتها على القروض المدعومة حكوميًّا. مع أن الأخيرة قد تتطلب دفع أقساط تأمين على الرهن، ما يرفع من تكاليفها على المدى البعيد.
تتنوع معدلات الفائدة على الرهن العقاري وفقًا لعدة عوامل، منها شروط القرض، مثل مدته ومبلغه وثبات معدل الفائدة أو تغيّره، والحالة الاقتصادية والمالية الراهنة أيضًا.
يُحدد المُقرِضون أسعار الفائدة بناءً على توقعاتهم المستقبلية للتضخم، وعلى مستوى العرض والطلب على سندات الرهن العقاري.
يؤدي رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة إلى زيادة تكاليف الاقتراض على كاهل البنوك، التي تمرر هذه الزيادة بدورها إلى زبائنها برفع الفوائد، ومنها فوائد الرهن العقاري.
ويرتبط معدل الفائدة بمفهوم آخر هو «النقاط» أو الرسوم التي تدفع للمُقرض أو السمسار. فكلما دفع المُقترض نقاطًا أكثر انخفض معدل الفائدة على القرض. تكلفة النقطة الواحدة 1% من قيمة القرض وهي تُخفِّض معدل الفائدة بمقدار 0.25%
العامل النهائي في تحديد سعر الفائدة هو الملف المالي للمقترض، أي قيمة ممتلكاته الشخصية وأهليته الائتمانية وقيمة الدفعة المُقدمة التي يستطيع سدادها.
اعتبارات خاصة في الرهون العقارية التقليدية
ليس هذا النوع من القروض متاحًا للجميع. إليك لمحة عن الصفات التي ترفع احتمالية حصول شخص ما على القرض، وما يجعله غير مؤهل لذلك أيضًا.
الأشخاص المؤهلون للحصول على القرض
عمومًا، يكون الأشخاص الذين لديهم سجل ائتماني ممتاز وخلفية مالية قوية مؤهلين للحصول على الرهن العقاري. تحديدًا، يمتاز المُرشح المثالي للاقتراض بما يلي:
نقاط الأهلية الائتمانية
هي تمثيل عددي لقدرة المقترض على سداد القرض، اعتمادًا على التاريخ الائتماني للمقترض وعدد الدفعات التي تأخر عن سدادها. الحد الأدنى للحصول على القرض هو 600 نقطة. ويُفضّل أن يكون مجموع النقاط أكثر من 700. وكلما زاد مجموع النقاط انخفض معدل الفائدة على القرض، ويُمنح من يمتلكون 740 نقطة فأكثر أفضل الشروط.
نسبة المديونية إلى الدخل
وهي مقارنة بين المدفوعات الشهرية لسداد الديون -مثل البطاقة الائتمانية أو دفعات القروض- وبين الدخل الشهري. من الأفضل إبقاء نسبة هذه الدفعات نحو 36%، وألا تتجاوز 43% من الدخل.
الدفعة المقدمة
من المحتمل أن يُطلب من المقترض تسديد دفعة مقدمة قد تبلغ 20% من سعر العقار. لكن قد يقبل المقرضون بأقل من ذلك شرط شراء المقترض لتأمينٍ على الرهن العقاري وتسديد أقساط التأمين الشهرية حتى يبلغ المجموع النسبة المطلوبة.
إضافةً إلى ذلك، يُعد الرهن العقاري مناسبًا جدا لمن يشترون المنازل بقصد الاستثمار، أو الذين يمتلكون منزلًا أصلًا ويرغبون بشراء منزل إضافي، أو الطامحين إلى امتلاك منزل بقيمة تفوق 500 ألف دولار.
الأشخاص غير المؤهلين للاقتراض
تظهر مشكلات أهلية الاقتراض عمومًا عند من بدأوا حياتهم العملية للتوّ، أو من لديهم مديونية مرتفعة نوعًا ما، أو ذوي التصنيف الائتماني المتواضع.
يكون الحصول على الرهن العقاري صعبًا خصوصًا لمن:
حال رفض طلب الحصول على الرهن العقاري، يُنصح المقترض أن يطلب من البنك إخطاره بأسباب الرفض خطيًا. وقد يكون المقترض مؤهلًا لبرامج إقراض أخرى، كما هو الحال عند ضعف تاريخه الائتماني وكونه يُقدِم على شراء منزل للمرة الأولى، فعندها قد يكون من الأنسب له الحصول على قرضِ إدارة الإسكان الفيدرالية، إذ إن قروضها مصممة لخدمة من يشترون المنازل للمرة الأولى فيما يتعلق بمتطلبات الاقتراض، مثل اشتراطها دفعة مقدمة قليلة التكلفة.
فهم الرهن العقاري
عادةً ما تكون الفائدة على الرهن العقاري ثابتة، بمعنى أن معدل الفائدة على القرض لا يتغير طوال فترة الاقتراض. ولأن القروض غير مضمونة حكوميًا، فإن متطلبات الحصول عليها أكثر صرامة.
ومع أن بعض المؤسسات، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية وإدارة المحاربين القدامى وخدمة الإسكان الريفي التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية، قادرة على ضمان القروض التي تقدمها البنوك، فإن هذه البرامج لديها الكثير من المتطلبات لكي يصبح المُقترض مؤهّلًا للاستفادة منها.
الفرق بين القرض التقليدي والقرض بضمان فريدي ماك أو فاني ماي
يخلط الناس خطأً بين هذين النوعين من القروض بسبب التشابه بينهما، إلا أنهما فئتان متمايزتان، فتأتي الشروط والأحكام المُتضمَّنة في القرض المضمون من فريدي ماك وفاني ماي متماشية مع معايير الإقراض في هاتين المؤسستين، ومن أهم هذه المعايير السقف الأعلى للاقتراض الذي تحدده سنويًا الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان.
حُدد سقف الاقتراض سنة 2020 مثلًا بما لا يتجاوز 510,400 دولار أمريكي في معظم أنحاء الولايات المتحدة.
تُعد جميع القروض المضمونة قروضًا تقليدية، في حين لا يكون العكس صحيحًا دائمًا. مثلًا، قد يندرج قرض كبير بقيمة 800 ألف دولار تحت تصنيف قرض تقليدي، لكنه لا يمكن أن يكون قرضًا مضمونًا كونه يتجاوز الحد المسموح به من فريدي ماك وفاني ماي.
سنة 2019 كانت 11.41% من الرهون العقارية على المنازل العائلية تضمنها إدارة الإسكان الفيدرالية. إن السوق الثانوية للرهن العقاري كبيرة ونشطة جدًا، وتُحوَّل معظم هذه الرهون إلى سندات رهن عقاري عابرة، وتُدخل إلى التداول في السوق الرهن العقاري الآجل إذ يُسند العديد منها لاحقًا فتتحوّل إلى سندات عقارية مضمونة.
ما آلية الحصول على رهن عقاري؟
منذ أزمة الرهن العقاري سنة 2007 شدَّد المقرضون متطلبات الاقتراض. فلم نعد نرى قروضًا تُعطى دون التحقق من المُقترض، أو قروضًا بلا دفعة أولى. ومع ذلك، بقيت المتطلبات الأساسية دون تغيير. إذ يُطلب من المُقترض تعبئة طلب رسمي -يُطلب منه عادةً دفع رسوم هذا الطلب- وتزويد المُقرِض بكل الوثائق المطلوبة ليُجري الأخير بحثًا موسعًا عن خلفية المقترض وتاريخه الائتماني، إضافةً إلى أهليته الائتمانية الحالية.
الوثائق المطلوبة
لا يُغطي القرض قيمة العقار بالكامل، ما يُحتِّم على المقترض تسديد دفعة مُقَدمة. إضافة إلى التيقّن من قدرة المُقترض على سداد أقساط القرض، يسعى المُقرض عبر الاستقصاء عن مُمتلكات المُقترض والتزاماته للتحقق من قدرته على سداد الدفعة المُقدمة وكم من الممكن أن تبلغ قيمتها، مع سداد المصاريف المُسبقة الأخرى، مثل رسوم إنشاء القرض أو رسوم الاكتتاب ورسوم الوسطاء ورسوم إتمام صفقة القرض، ويرفع كل ما سبق تكلفة الاقتراض بدرجة كبيرة.
من الوثائق المطلوبة:
1-إثبات الدخل:
مجموعة من الوثائق تتضمن مثلًا:
- تفاصيل الراتب في ثلاثين يومًا الأخيرة إضافةً إلى بيان الدخل منذ بداية العام حتى الآن.
- البيانات الضريبية للعامين السابقين.
- كشوف الحسابات البنكية لشهرين أو ثلاثة أشهر، يشمل الحسابات الجارية وحسابات التوفير وحسابات الاستثمار.
- بيان الراتب بعد اقتطاع ضريبة الدخل للعامين السابقين.
يجب على المقترض تقديم كشوف حساباته المصرفية وحسابات الاستثمار لإثبات قدرته على سداد الدفعة المقدمة ورسوم إتمام الصفقة، إضافةً إلى الكشف عن احتياطيه النقدي. ويحتاج أيضًا -حال تلقيه مساعدة مالية من قريب أو صديق له- إلى وثيقة تُثبت أن هذه المساعدة هِبة أو مِنحة وليست التزامًا واجب التسديد، وعادةً ما يطلب من المُقترض توثيق هذا الإثبات رسميًا.
3-إثبات الوضع الوظيفي:
يبحث المقرضون عن مُقترضين من ذوي التاريخ الوظيفي المُستقِر. لذلك لا يكتفي المقرض ببيان راتب المقترض، بل يتصل بصاحب العمل ليتيقن من أن المقترض لا يزال على رأس عمله ويتحقق من راتبه. وحال غيّر المقترض عمله حديثًا، فمن المحتمل أن يتصل المقرض بربِّ عمله السابق.
أما في حالة المقترض الذي يدير عمله الخاص، فهو في حاجة إلى تقديم مجموعة من الإثباتات الإضافية، تتعلق بدخله وحالة العمل الذي يديره.
4-وثائق أخرى:
يطلب المقرض نُسخًا من: رخصة القيادة أو الهوية الشخصية للمقترض، ويطلب منه رقم ضمانه الاجتماعي، وموافقة المقترض على الاطلاع على التقرير الائتماني الخاص به أيضًا.
أسعار الفائدة على الرهن العقاري التقليدي
عادةً ما تكون معدلات الفائدة على الرهن العقاري التقليدي أعلى من مثيلاتها على القروض المدعومة حكوميًّا. مع أن الأخيرة قد تتطلب دفع أقساط تأمين على الرهن، ما يرفع من تكاليفها على المدى البعيد.
تتنوع معدلات الفائدة على الرهن العقاري وفقًا لعدة عوامل، منها شروط القرض، مثل مدته ومبلغه وثبات معدل الفائدة أو تغيّره، والحالة الاقتصادية والمالية الراهنة أيضًا.
يُحدد المُقرِضون أسعار الفائدة بناءً على توقعاتهم المستقبلية للتضخم، وعلى مستوى العرض والطلب على سندات الرهن العقاري.
يؤدي رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة إلى زيادة تكاليف الاقتراض على كاهل البنوك، التي تمرر هذه الزيادة بدورها إلى زبائنها برفع الفوائد، ومنها فوائد الرهن العقاري.
ويرتبط معدل الفائدة بمفهوم آخر هو «النقاط» أو الرسوم التي تدفع للمُقرض أو السمسار. فكلما دفع المُقترض نقاطًا أكثر انخفض معدل الفائدة على القرض. تكلفة النقطة الواحدة 1% من قيمة القرض وهي تُخفِّض معدل الفائدة بمقدار 0.25%
العامل النهائي في تحديد سعر الفائدة هو الملف المالي للمقترض، أي قيمة ممتلكاته الشخصية وأهليته الائتمانية وقيمة الدفعة المُقدمة التي يستطيع سدادها.
اعتبارات خاصة في الرهون العقارية التقليدية
ليس هذا النوع من القروض متاحًا للجميع. إليك لمحة عن الصفات التي ترفع احتمالية حصول شخص ما على القرض، وما يجعله غير مؤهل لذلك أيضًا.
الأشخاص المؤهلون للحصول على القرض
عمومًا، يكون الأشخاص الذين لديهم سجل ائتماني ممتاز وخلفية مالية قوية مؤهلين للحصول على الرهن العقاري. تحديدًا، يمتاز المُرشح المثالي للاقتراض بما يلي:
نقاط الأهلية الائتمانية
هي تمثيل عددي لقدرة المقترض على سداد القرض، اعتمادًا على التاريخ الائتماني للمقترض وعدد الدفعات التي تأخر عن سدادها. الحد الأدنى للحصول على القرض هو 600 نقطة. ويُفضّل أن يكون مجموع النقاط أكثر من 700. وكلما زاد مجموع النقاط انخفض معدل الفائدة على القرض، ويُمنح من يمتلكون 740 نقطة فأكثر أفضل الشروط.
نسبة المديونية إلى الدخل
وهي مقارنة بين المدفوعات الشهرية لسداد الديون -مثل البطاقة الائتمانية أو دفعات القروض- وبين الدخل الشهري. من الأفضل إبقاء نسبة هذه الدفعات نحو 36%، وألا تتجاوز 43% من الدخل.
الدفعة المقدمة
من المحتمل أن يُطلب من المقترض تسديد دفعة مقدمة قد تبلغ 20% من سعر العقار. لكن قد يقبل المقرضون بأقل من ذلك شرط شراء المقترض لتأمينٍ على الرهن العقاري وتسديد أقساط التأمين الشهرية حتى يبلغ المجموع النسبة المطلوبة.
إضافةً إلى ذلك، يُعد الرهن العقاري مناسبًا جدا لمن يشترون المنازل بقصد الاستثمار، أو الذين يمتلكون منزلًا أصلًا ويرغبون بشراء منزل إضافي، أو الطامحين إلى امتلاك منزل بقيمة تفوق 500 ألف دولار.
الأشخاص غير المؤهلين للاقتراض
تظهر مشكلات أهلية الاقتراض عمومًا عند من بدأوا حياتهم العملية للتوّ، أو من لديهم مديونية مرتفعة نوعًا ما، أو ذوي التصنيف الائتماني المتواضع.
يكون الحصول على الرهن العقاري صعبًا خصوصًا لمن:
- تعرضوا للإفلاس أو الحجز على الممتلكات خلال السنوات السبع الأخيرة.
- لديهم أقل من 650 نقطة أهلية ائتمانية.
- تفوق نسبة المديونية إلى الدخل لديهم 43%.
- لا يستطيعون تسديد الدفعة المقدمة وإن بلغت 10% من سعر المنزل.
حال رفض طلب الحصول على الرهن العقاري، يُنصح المقترض أن يطلب من البنك إخطاره بأسباب الرفض خطيًا. وقد يكون المقترض مؤهلًا لبرامج إقراض أخرى، كما هو الحال عند ضعف تاريخه الائتماني وكونه يُقدِم على شراء منزل للمرة الأولى، فعندها قد يكون من الأنسب له الحصول على قرضِ إدارة الإسكان الفيدرالية، إذ إن قروضها مصممة لخدمة من يشترون المنازل للمرة الأولى فيما يتعلق بمتطلبات الاقتراض، مثل اشتراطها دفعة مقدمة قليلة التكلفة.